«З 1 липня 2015 року набрав чинності Закон України від 14.05.2015 № 417-VIII «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (далі – Закон № 417-VIII), який визначає особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку, регулює правові, організаційні та економічні відносини, пов’язані з реалізацією прав та виконанням обов’язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління.
Зокрема, Законом № 417-VIII встановлено, що власники квартир та нежитлових приміщень є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку, спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників (статті 4 і 5).

Статтею 9 Закону № 417-VIII визначено, що управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками; за рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції – об’єднанню співвласників багатоквартирного будинку (асоціації об’єднань співвласників багатоквартирного будинку).

Також з прийняттям Закону № 417-VIII внесено зміни до частини другої статті 382 Цивільного кодексу України, якою визначається, що усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку.

До того ж, власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (будинках) для забезпечення експлуатації такого будинку (будинків), користування квартирами та нежитловими приміщеннями та управління, утримання і використання спільного майна багатоквартирного будинку (будинків) можуть створювати об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (будинків) (далі – ОСББ, об’єднання). Таке об’єднання є юридичною особою, що створюється та діє відповідно до закону та статуту.

Зазначаємо, що положення Закону № 417-VIII щодо спільної власності у будинку не є нововведенням цього Закону.
Так, пунктом 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» встановлено, що власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов’язані брати участь у загальних витратах, пов’язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.

Згідно з рішенням Конституційного Суду України від 02.03.2004 №4-рп/2004 «У справі за конституційним зверненням Ярового Сергія Івановича та інших громадян про офіційне тлумачення положень пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» та за конституційним поданням 60 народних депутатів України про офіційне тлумачення положень статей 1, 10 цього Закону (справа про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків)» допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т. ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього.

З набуттям чинності Цивільним кодексом України, а саме частиною другою статті 382, також було встановлено, що спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення.

Тож, з моменту приватизації хоча б однієї квартири у багатоквартирному будинку поняття «одноосібний власник будинку» (комунальна, державна власність) як таке є некоректним; правовстановлюючий документ, яким визначено, що власником будинку є, наприклад, територіальна громада певного міста, села, селища в особі відповідного органу місцевого самоврядування, є таким, що суперечить актам законодавства.

Крім того, Прикінцевими та перехідними положеннями Закону № 417-VIII внесено зміни до Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», якими, серед іншого, виключено статтю 11 «Утримання житлового комплексу на балансі».

Частиною шостою Прикінцевих та перехідних положень Закону № 417-VIII Кабінету Міністрів України доручено розробити порядок списання з балансу міністерствами, іншими центральними органами виконавчої влади, державними підприємствами та органами місцевого самоврядування багатоквартирних будинків, у яких розташовані приміщення приватної та інших форм власності. Повідомляємо, що такий Порядок списання з балансу багатоквартирних будинків затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 20.04.2016 № 301.

Отже, «передача будинку з балансу / на баланс», «в управління» не здійснюється – співвласникам передається примірник технічної документації, колишній балансоутримувач списує будинок зі свого балансу.
Зазначаємо, що згідно з положеннями Закону України «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні» «баланс» є елементом фінансової звітності підприємства.

При цьому цим Законом встановлено принцип автономності, згідно з яким «кожне підприємство розглядається як юридична особа, відокремлена від її власників, у зв’язку з чим особисте майно та зобов’язання власників не повинні відображатися у фінансовій звітності підприємства».
Статтею 2 згаданого Закону визначено, що регулювання питань методології бухгалтерського обліку та фінансової звітності здійснюється центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної фінансової політики, який затверджує національні положення (стандарти) бухгалтерського обліку, інші нормативно-правові акти щодо ведення бухгалтерського обліку та складання фінансової звітності.

Зазначаємо, що згідно з пунктом 33 розділу «Вибуття основних засобів» Положення (стандарту) бухгалтерського обліку 7 «Основні засоби», затвердженого наказом Міністерства фінансів України від 27.04.2000 № 92 (зареєстровано в Міністерстві юстиції України 18 травня 2000 року за № 288/4509), об’єкт основних засобів вилучається з активів (списується з балансу) у разі його вибуття внаслідок безоплатної передачі або невідповідності критеріям визначення активом.

Пунктом 40 розділу «Облік вибуття основних засобів» Методичних рекомендацій з бухгалтерського обліку основних засобів, затверджених наказом Міністерства фінансів України 30.09.2003 № 561, об’єкт основних засобiв перестає визнаватися активом (списується з балансу) у разi його вибуття внаслiдок продажу, лiквiдацiї, без оплатної передачi, нестачi, остаточного псування або iнших причин невiдповiдностi критерiям визнання активом.

Враховуючи викладене, наголошуємо, що багатоквартирний будинок (спільне майно багатоквартирного будинку) не є об’єктом права власності підприємства, а відтак списується з балансу не внаслідок безоплатної передачі, продажу, а з iнших причин невiдповiдностi критерiям визнання активом (тобто без переходу права власності).

Виходячи з вищевикладеного, інформуємо, що виконавчим комітетом міської ради будуть розпочаті заходи, передбачені Порядок списання з балансу багатоквартирних будинків, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 20.04.2016 № 301.

Начальник управління А.А.РОМАНОВСЬКИХ